Kostenrechner für Zwangsversteigerungen
Berechnen Sie transparent alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung anfallen. Inklusive Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren, Grundbucheintrag und optionaler Finanzierungsberechnung.
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Häufig gestellte Fragen
Warum ist die Grunderwerbsteuer in NRW höher als in Bayern?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, deren Höhe jedes Bundesland selbst festlegt. Bayern und Sachsen haben mit 3,5% den niedrigsten Satz, während Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5% den höchsten haben.
Kann ich die Sicherheitsleistung bar zahlen?
Nein, Barzahlung ist als Sicherheitsleistung ausgeschlossen. Akzeptiert werden Banküberweisungen (muss vor Termin gutgeschrieben sein), Bankbürgschaften (unbefristet, selbstschuldnerisch) oder Verrechnungsschecks einer deutschen Bank.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Die Grunderwerbsteuer wird unmittelbar nach Zuschlagserteilung fällig. Ohne Zahlung erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, die für die Grundbucheintragung erforderlich ist.
Sind die Kosten bei einer Zwangsversteigerung niedriger als bei einem normalen Kauf?
Ja, in der Regel sparen Sie die Notarkosten (ca. 1-1,5% des Kaufpreises) und oft auch die Maklerprovision (3-7%). Die Zuschlagsgebühr bei einer Zwangsversteigerung ist deutlich niedriger als Notarkosten. Allerdings fallen die gleichen Steuern (Grunderwerbsteuer) und Grundbuchkosten an.
Wie werden die Zinsen berechnet?
Zinsen fallen mit 4% pro Jahr auf das Meistgebot vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin an (typischerweise 42 Tage). Sie können diese Zinsen vermeiden, indem Sie den Betrag unter Verzicht auf Rücknahme beim Amtsgericht hinterlegen.
Was sind "bestehen bleibende Rechte"?
Das sind Rechte an der Immobilie, die nach der Versteigerung bestehen bleiben, wie z.B. Grundschulden oder Hypotheken. Diese erhöhen die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und Zuschlagsgebühr, da sie Teil des Gesamtwerts sind, den Sie erwerben.
Alle Berechnungen basieren auf den folgenden Gesetzen und Verordnungen der Bundesrepublik Deutschland (Stand: 2024):
Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
- § 69 Abs. 1 ZVG - Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswerts)
- § 49a ZVG - Zinsen auf das Meistgebot (4% p.a.)
- § 81 ZVG - Zuschlagsbeschluss
Gerichtskostengesetz (GKG)
- § 34 GKG - Zuschlagsgebühr bei Zwangsversteigerung
- Anlage 2 zu § 34 GKG - Gebührentabelle (Streitwertgebühren)
- Multiplikator 0,5 - Anwendung auf Tabellenwert
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
- § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG - Steuerpflicht bei Grundstückserwerb
- § 8 GrEStG - Bemessungsgrundlage (Meistgebot + bestehen bleibende Rechte)
- § 18 GrEStG - Unbedenklichkeitsbescheinigung
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- § 39 GNotKG - Grundbucheintragung
- § 45 GNotKG - Grundschuldbestellung (bei Finanzierung)
- Anlage 1 GNotKG - Gebührentabelle für Notare
Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer (2024)
Quelle: Landesfinanzministerien, Stand: Januar 2024
Vollständige Übersicht auf Wikipedia →Finanzierungsberechnung (Annuitätendarlehen)
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Bei dieser Darlehensart zahlen Sie jeden Monat den gleichen Betrag (die "Annuität"), der sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt.
Vereinfachte Erklärung:
Monatliche Rate = Darlehensbetrag × Monatsfaktor
Der Monatsfaktor berücksichtigt den Zinssatz und die Laufzeit, sodass das Darlehen am Ende vollständig zurückgezahlt ist.
Beispiel:
- Darlehensbetrag: €165,000
- Zinssatz: 3,8% pro Jahr
- Laufzeit: 25 Jahre
- → Monatliche Rate: €862
Mathematische Formel (für Interessierte)
Monatliche Rate = Darlehensbetrag × [(1 + i)^n × i] / [(1 + i)^n - 1]
Dabei ist:
- i = Monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12)
- n = Anzahl der Monate (Laufzeit × 12)
Aktuelle Bauzinsen: 3,4% - 4,1% p.a. (10 Jahre Zinsbindung, Stand: November 2024)
Quellen: Deutsche Bundesbank, Interhyp, Dr. Klein, Finanztip
Rechtliche Hinweise
Dieser Kostenrechner dient ausschließlich der Orientierung und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.
Die tatsächlichen Kosten können je nach Einzelfall abweichen. Insbesondere können zusätzliche Kosten für Finanzierung (Grundschuld, Bankgebühren), Räumung und Übergabe, Renovierung und Instandsetzung sowie rechtliche Beratung anfallen, die in dieser Berechnung nicht berücksichtigt sind.
Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an:
- Einen Rechtsanwalt für rechtliche Fragen
- Einen Steuerberater für steuerliche Fragen
- Ihre Bank für Finanzierungsfragen
Stand der Berechnungsgrundlagen: 2024
Grunderwerbsteuersätze: Stand 2024